小产权房租赁合同中的法律风险有什么

1、所谓“小产权房”是指农民未缴纳土地出让金等费用，在自家宅基地或农村集体土地上建设的房屋。其房产证少数为国家房产部门颁发，大多数产权证不是由国家房管部门颁发，而是由当地的乡、镇或街道政府、村民委员会或村民小组或某公司颁发。有的连当地的乡政府、村民委员会或村民小组颁发的产权证也没有，其仅仅是某一村民自建的没有任何产权证的房屋。
2、因未能依法取得房屋所有权证的法律风险
未能依法取得房屋所有权证的小产权房在出租过程中，不仅办不到《房屋租赁证》，而且也不能作为承租人从事生产、经营活动和用于居住的合法场所。因此，未能依法取得房屋所有权证的小产权房的租赁行为是不受我国法律所保护的，一旦引起纠纷，必然导致租赁合同无效。其法律风险显而易见。
3、未经消防验收合格的法律风险
依上述法律规定与司法解释而言，虽然小产权房并不是必须经过消防验收的房屋，但小产权房的出租除租用者为自身居住之外的用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，承租人就必须向当地公安消防机构申报消防安全检查并经当地公安消防机构经消防安全验收合格，方可承租经营。依 [2020]民一他字第11号之规定，租赁标的物的小产权房虽然经消防安全验收合格不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，但由于小产权房属于违法建筑性质而未能取得房屋所有权证，故当地公安消防机构在对承租小产权房开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所进行消防安全验收时，为杜绝安全隐患，必然要对小产权房的消防安全同时进行消防验收，一旦小产权房的消防安全验收不合格时，承租方因不能达到其经营宾馆、饭店、商场之目的，继续履行租赁合同只能说是空中楼阁。因此，小产权房未经消防验收合格的法律风险不容忽视。
4、因属于违法建筑而未经竣工验收的法律风险
现实生活中用于出租的小产权房，大多数属于违法建筑是未经竣工验收合格的、不得交付使用的房屋。有的虽有建设工程规划许可证，但未能依建设工程规划许可证建房，而是超建(超层或超面积)以至不能进行竣工验收。有的则根本没有建设工程规划许可证而是违建与偷建，根本就不可能进行竣工验收。