房贷利率调降在即 房贷利率调整后怎么算

　　存量首套住房贷款利率调整大幕将开启，银行也在积极备战协助借款人做好利率调整工作。9月18日，北京商报记者注意到，有部分借款人表示，已和银行签署了贷款置换协议，房贷利率下调至4.2%。对此，有银行客服人员称，部分网点目前正在以通过网点电话邀约的形式邀请借款人签署贷款置换协议，签署完成后会在9月25日集中进行调整。

　　已有借款人签署贷款置换协议

　　存量首套住房贷款利率下调在即，9月18日，北京商报记者注意到，在社交平台，有部分借款人表示，已和银行签署了贷款置换协议。

　　“不久前接到银行通知去网点签署了协议，今天查看手机银行App后发现房贷利率已出现调整。调整前房贷利率为5.13%，还款期限为180个月，调整后的房贷利率为4.2%，还款期限缩短至135个月。”一位广东地区借款人发文称。“接到了银行的电话通知，准备这两天就去签署协议，调整后的房贷利率为4.2%。”有浙江地区借款人说道。

　　据人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。落实到具体执行方案来看，银行也将根据存量个人住房贷款情况，通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整。

　　一国有大行客服人员介绍称，“目前正在通过网点电话邀约形式邀请借款人签署贷款置换协议，协议签署完成后将在9月25日进行批量调整。”“有部分地区银行网点会存在签署贷款置换协议的情况，但不会提前进行调整。”一银行人士说道。

　　根据部分借款人晒出的信息，此次调整后有的借款人房贷利率降至4.2%，有的则降至4.3%。对此，有银行人士告诉北京商报记者，“因为每个借款人的重定价日不同，若重定价日为年初，则调整后的房贷利率为4.3%；若选择放款日，且放款日为下半年，那么LPR为放款日最近一个月相应期限LPR，则下调后的房贷利率为4.2%。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，由于个人房贷利率=LPR+基点，此次存量房贷利率调整，调整的只是所加基点数，并不会对LPR进行调整。因此，在所加基点数都是0bp的情况下，还要考虑LPR的不同。如2022年8月，5年期以上LPR调整为4.3%；2023年6月，5年期以上LPR调整为4.2%。

　　易居研究院研究总监严跃进测算，2019年10月前购房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者比较高的利率可能为5.8%。那么按照现在的规则，其利率可以为“现在的LPR+0基点”，即4.2%+0%=4.2%。2019年10月-2022年5月期间买房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者的较高利率大概为6.3%。那么按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。

　　值得关注的是，4.2%并非目前可调整的最低下限。严跃进进一步指出，2022年5月份后买房的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR-20基点”。按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。

　　做好借款人配套金融支持服务

　　如今，包括国有六大行、9家股份制银行以及4家城商行在内的19家国内系统重要性银行均已官宣存量首套住房贷款利率的调整细则，地方城、农商行、村镇银行也纷纷跟进。除此之外，还有多家银行在手机银行App上线“存量房贷利率调整”功能，借款人可自行查询存量房贷发放时是否属于首套房贷，以及贷款余额、当前利率水平等相关信息。

　　“一个月怒省2000元！”借款人郑阳（化名）晒出了查询记录，郑阳的房贷发放日为2018年5月，贷款到期日为2048年5月，房贷余额还有430万元，调整之前，他的利率浮动幅度为LPR+59bp，拟调整之后的利率幅度为LPR+0bp。由此可见，在9月25日的批量下调后，郑阳的房贷利率将从4.89%降至4.3%。

　　在查询渠道方面，建设银行已在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“存量房贷利率调整”功能。查询结果页面显示有贷款金额、贷款余额、贷款起始日期、利率调整方式、当前利率水平、当前年利率、连续拖欠天数、逾期金额、发放时是否为首套房贷等信息。

　　工商银行的借款人可在该行手机银行App“存量房贷利率调整”栏目查询，查询结果显示贷款日期、贷款金额和是否为首套房等内容。农业银行在掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行微银行”等渠道提供查询等服务，查询页面会显示借款人是否符合本次首套住房标准、调整后的定价基准、拟调整后利率浮动幅度、拟调整后当前执行利率等。

　　为提高效率，多家银行原则上均采用统一批量的方式主动调整存量首套住房贷款利率，不过也有部分情形需要借款人按照银行要求主动申请。具体来看，“二套转首套”的存量房贷，或逾期贷款归还积欠本息的存量房贷，需由借款人主动申请利率调整，经银行审核符合条件后调整贷款利率。还有一种情况为，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由借款人向银行主动申请利率调整，先按照相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再调整贷款利率。

　　关荣雪表示，由于降存量房贷利率涉及的方面较多，尤其对于历史各城市执行的下限不清晰，银行最好通过官方公示，方便购房者了解自身的情况。同时可公布调整案例，辅助大众了解政策。

　　利率调整不支持跨行置换

　　由于存量首套住房贷款利率调整业务规模较大，为了避免借款人上当受骗，多家银行还同时发布提醒称，存量房贷利率调整不支持跨行置换，不要相信误导信息。在为借款人办理存量首套个人住房贷款利率调整过程中，不收取任何费用。

　　关荣雪进一步指出，存量房贷利率调整大幕即将拉开，这对于首套存量房贷借款人无疑是一利好消息，月供还款额度将有所下降，还贷压力减轻。但与此同时，不排除市场上会出现一些以协助办理下调业务等而收取高额服务费等违规行为出现，因此借款人需提高警惕，避免私密信息泄露，了解相关情况及办理业务须到正规借贷银行。

　　近期电信诈骗的新闻比较多，还是要注意一些风险。严跃进举例称，比如，诈骗分子会给用户打电话称，“王哥，近期银行下调房贷利率了，你少了一份材料，你下载这个App注册下吧”。然后等用户输入了银行账号和密码，资金就被卷走了。所以各地银行还是要宣传好这个政策。包括一些虚假的公众号文章，也可能会有诈骗，购房者要谨慎阅读，不要随意下载或点击。

　　为最大限度保障借款人的财产和信息安全，防范不法分子以利率调整为由实施诈骗活动，借款人也应切记，在存量房贷利率调整过程中，不要轻信银行官方渠道以外人员的电话或短信。

　　北京商报记者 宋亦桐