老家开始征地拆迁，准备工作应该做什么

最近拆迁律师团常接到这样的来电咨询：“老家房屋快拆迁了，过年回家要怎么去争取合理的补偿呢?”

很多在外打工的人，接到家里老人来信，说有消息老家要征地拆迁了，但是不知道怎么赔的，听说这样赔又听说那样赔，赔得少不合理可咋办啊?家里都是年迈老人，有的没文化，有的年纪太大理解不了政策规定，只有等家里年轻人回来办这个事儿。

很多务工人员考虑回一趟家既费钱又费时间，所以等到过年回家办事。今天拆迁律师就给大家讲一讲：老家征地拆迁回乡后你应该做些什么?

一、如何了解征收政策

(一)明确征收主体

农村集体土地征收与房屋拆迁，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条明确规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施。”

明确村集体、乡镇政府是无权进行土地征收和房屋拆迁，同样的个人、企业公司也无权进行土地征收和房屋拆迁。老百姓回乡之后务必要打听清楚，这征地和房屋拆迁是谁在组织，具体是什么样的项目，土地被征收后用作什么使用，如果明显察觉是一些私人搞的建设项目，那一定得多一个心眼，不能随便同意这样的征地拆迁补偿。

(二)征地拆迁有哪些关键性文件

征收主体在取得征收审批之前，应当准备“一书四方案”即：建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十三条规定：“(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟订征收土地方案)，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准;”。

征收审批通过之后，市、县人民政府将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。通常文件名称为：某项目征收决定公告和某项目征收补偿安置方案。

如果没有公示任何政府性文件或者文件中没有市、县政府公章、文件号，那么有权利要求公示出征收合法性文件，对于没有政府性文件的任何组织或个人征收都可以拒绝。

二、如何明确补偿标准

(一)土地补偿标准和房屋补偿标准依据

房屋拆迁和土地征收的补偿标准统一发布在“征收补偿安置方案”中，方案中对不同的土地类型确定了具体的补偿标准，同时也明示了土地补偿标准制定的依据是根据个省发布的某年土地统一年产值来计算的。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条就土地补偿、土地安置补偿、青苗补偿做了明确规定，一亩土地的补偿价格根据土地前三年年均产值补偿一定的倍数，一亩土地的土地补偿和安置补偿总倍数一般不超过30倍。

但是在实践中，很多地方征地在土地补偿的倍数上没有问题，但是土地统一年均产值却依据的是很多年前的政府文件，那么这样计算出的征地补偿普遍偏低，已经跟不上经济发展水平，《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》中要求：“各地应建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。”

所以，2019年的土地征收还在跟进2012年的土地年均产值数据肯定是不合理的。

农村房屋拆迁通常根据房屋的结构、位置、年限、性质等评估其重置成新价格作为补偿的单价。我们常了解到的价格大致为：

砖混(框架)结构的楼房1200元/平左右，砖瓦结构800元/平左右，砖木、土木或其他简易结构的价值会依次降低。如果已经纳入城市规划区的集体土地上的房屋，直接可以参考周边国有土地上房屋价值进行评估确定价值。

除了房屋的价值，另外相应的房屋内装修补偿、过渡安置补偿、搬迁补偿、拆迁奖励等。房屋拆迁补偿方式有货币补偿和安置房安置，如果公布的补偿即不能满足重建相同合法产权面积的房屋，也不能在同地区内购买房屋那补偿可能存在不合理不合法的问题。

(二)如何获取征地文件

1、乡镇、村务公开栏张贴

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定“批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告。”也就是说征地相关文件应当由实施征地方主动公开出来，并且公告在村民可以方便查阅到的公告栏处张贴公示，公示是一个持续的过程，不能贴一两天就撤下。

回乡后，大家可以到乡镇政府和村委张贴栏处详细查看一下相关征收文件，及时拍照留存。

2、村委大会宣讲

征地拆迁，通常是村委牵头组织实施，村委召开村民大会对征迁工作的内容做具体的宣讲，包括征收目的、征收范围、补偿方式、安置方式等。在外务工没能参与大会的，可以由家人代为参加并可以将大会内容录音、录像。

3、政府网站查询

征收相关文件本身是应当公开的内容，不仅是将文件以纸质形式公开，同样的网站中也应当予以公示。例如：北京市密云区某镇某村土地征收决定公告，可以向密云区人民政府或自然资源局(国土资源局)网站查询该文件。这样，即使你远在家乡千里之外，也能通过网络迅速获得家乡征地相关文件。

4、申请政府信息公开

实践中，很多征地拆迁项目上到市县人民政府，下到村委会都没有讲征收相关文件公开公示，让老百姓无从知晓，无处可寻。

律师告诉你不是无处可寻，如果在看不到、查不到家乡所在地的征收项目文件，也不确定是否有合法征收项目的时候，可以依法申请政府信息公开。申请的形式可以书面也可以网上依要求提交申请，明确自己要申请的文件内容，例如：天津市武清区某镇某项目征收土地决定的公告。明确申请公开文件的内容，向政府相关部门提交，政府部门在收到之后15日内作出答复。如果有该文件应当告知并公示文件内容，如果没有文件也应当告知所申请的内容不存在。

三、补偿不合理如何维权

(一)征收前：完善自己土地和房屋权属证明

明确自己确权土地面积，如果土地上存在纠纷及时处理。房屋的相关手续保存好，例如：宅基地证、建房审批手续、房产证、土地证等，如果没有相应证件，有其他证明土地合法，房屋建造合法的材料或者政府部门回执带有公章的材料也应当妥善保存。

(二)征收过程中：合理履行自己的权益

1、及时发表自己意见

征收公告、补偿安置方案发布后，政部门应当听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见，对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。那么在收集意见期，老百姓可以充分发表自己意见。

2、有申请听证的权利

被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，相关部门应当组织听证。

3、申请行政复议或提起行政诉讼

针对征收土地前的一些审批文件，土地征收决定和补偿安置方案，在法定期限内可以申请行政复议或提起行政诉讼，及时抓住征收的违法点，去争取到合理的补偿。关于整个土地征收与房屋拆迁的法律问题也可以及时咨询我们专业律师团队，我们将竭诚为大家带来最有效最及时的法律服务。