有法有据、步步为营——有条不紊地应对房屋征收与拆迁

城市房屋拆迁安置要经历许多阶段，从社区间开始风传各种拆迁安置的谣言到最后完成搬迁尘埃落定往往会历时一年或者更久。

在拆迁过程中，许多被拆迁人面对纷至沓来的各种“通知书”“公告”“计划方案”往往不知所措，无从下手，无法有效掌握拆迁项目到底进行到哪一步了。

社区里有关拆迁的各种动员会讨论会更是让被拆迁人晕头转向，常常不小心就迷迷糊糊签了拆迁安置补偿协议却还蒙在鼓里。

但实际上，从国务院规章到地方性法规，从行政部门的内部通知到司法机关的已有裁判，从上到下已经形成了一套较为完善的法规体系来规范城市房屋拆迁及补偿的合理进行和有效救济。

整体上说，城市房屋的征收和房屋的拆迁安置是两个完全不同的行政行为。

有些项目仅仅涉及征收补偿，更多的是先有征收，之后再有拆迁安置补偿。

房屋征收其实大体上可以划分成四个阶段：决定、评估、补偿和实际搬迁。

现行法律法规其实在每个阶段都为被拆迁人设置了救济途径。

一、国有土地房屋被征收的，应当制作房屋征收决定书。

一般来说，国有土地房屋征收的主体是市、县人民政府所确定的征收部门，一般来说市、县人民政府会确定其下属房屋登记管理局过城乡土地规划局或建设委员会来进行。

因此被拆迁人可以通过向上述机构申请政府信息公开的方式查看征收决定书。

如果此时就对房屋征收不服，便可以向作出征收决定的上一级机关申请行政复议，也可以直接提起行政诉讼。

需要提示的是，现在现实中存在的许多抢建抢盖房屋的行为，有时可能因具体办事部门的疏忽而得到了更高的评估和拆迁补偿，但实际上如果抢盖是在征收决定书做出之后进行，则是完全不具备合法性。

根据2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

从这项条文可以看出，对于明确规定不予补偿的自建房屋主要限于房屋征收范围确定之后，对于在此时间点之前的自建房屋，当让不排除可能会被认定为违章建筑的可能，但也可能属于是历史原因遗留的，或是因为当时的政策或法律法规不健全导致的房屋不具备合法手续，这种情况下的自建房并不具备违法性而应获拆迁补偿。

二、房屋征收决定书作出后，就涉及到房屋价值的评估阶段。

被征收人或房屋征收部门对房屋价值评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

被征收人或房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，元应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。

需要对被征收房屋进行实地勘察和调查，有关单位和个人应当协助。

三、当房屋评估结果做出并经过异议期之后，房屋征收部门就会依据房屋评估价值和《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关规章的规定拟订征收补偿方案。

根据规定，房屋征收部门拟订征收补偿方案，需要上报市、县人民政府。

市、县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

四、最后，2011年国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定：作出房屋征收的市、县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

房屋拆迁虽然性质上不同于房屋征收，但其所经历的阶段和被拆迁人所能进行的救济方式其实和房屋征收如出一辙。

具体来说，房屋拆迁可以分为以下四个大的阶段。

第一阶段主要是拆迁人从行政机关那里取得拆迁资格

具体来说包括：委托进行拆迁工作，办理拆迁申请，审批、领取拆迁许可证，签订房屋拆迁责任书。

对于被拆迁人来说，这一阶段寻求救济主要的切入口是审查拆迁人资格及资格取得的程序是否合法。

可以明确的是，并不是任何情况下都允许颁发房屋拆迁许可证。

根据2011年国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》规定，城镇房屋拆迁，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。

立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。

要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得颁发房屋拆迁许可证。

要严格控制行政强制拆迁数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。

程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。

第二阶段主要是拆迁人与被拆迁人之间的磋商谈判。

具体来说包括：办理拆迁公告与通知，办理户口冻结，暂停办理相关事宜，确定拆迁安置方案，签订拆迁补偿书面协议，召开拆迁动员、进行拆迁安置。

这一阶段同拆迁方的磋商其实十分重要，因为这一阶段是拆迁方急功近利施压最大的阶段，却也是被拆迁人最应步步为营争取利益的阶段。

如果被拆迁人能积极同拆迁人积极磋商谈判，凭借一定议价技巧和某些证据材料支撑，往往可以获得明显高于最初拆迁补偿方案的补偿款。

而如果等到动迁完毕再寻求救济，一方面许多证明拆迁方违法的证据材料或已经灭失或被事后补全，另一方面房屋已拆，即便判决违法，也要再进一步诉求行政赔偿，耗时耗力。

如果说前一阶段我们的被拆迁人通过简单的法律咨询或自己阅读相关书籍，也能进行行政复议寻求救济的话，那么这一阶段寻求律师调查取证，在律师协助下与拆迁方角力谈判将是不二选择。

第三阶段属于实际动迁的阶段，也即包括：发放运作拆迁补偿款，拆迁施工现场防尘污染管理，移交拆迁档案资料。

和城市土地房屋征收一样，拆迁也要遵循先补偿、后搬迁的原则，更是严格禁止停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁。

最后一个阶段就是房屋拆迁纠纷的裁决和强制拆迁。

自《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，法律上其实已经否认了行政强制拆迁的方式，取而代之的只有司法强制拆迁。

即被征收人不复议不诉讼又拒不搬迁的，政府只能申请法院强制执行，而不能自己组织强制拆迁。

因此，这里的强制拆迁只是司法强制拆迁。