很多老百姓会遇到这样的问题,自己在农村修建的房屋,面临拆迁莫名其妙就被认定违建。对于认定违建后,能不能拿到补偿,是大多数咱们老百姓最关心的一个问题。毕竟咱们花费了精力,财力和时间修建起来,凭什么就直接认定成违建了?那违建面临拆迁到底有没有补偿,哪些“违建”是可以拿到补偿的?
今天拆迁律师团具体为大家分析,有六类常人眼里的“违建”房屋是可以拿到拆迁补偿或通过补办手续的方式取得合理补偿的。
一、加盖的房屋面积
2008年前加盖房屋就属于这种情况。农民朋友家里的孩子成家,人口相对增加,面积不够住,肯定住房需要增加面积,老百姓也就理所当然的加盖房屋。但很多人不知道,加盖房屋也是需要到当地政府申请建房许可的,直接就把房屋先建起来。面临拆迁时才被告知,加盖部分房屋属于违建。这个时候,就算想补办证件肯定也是来不及的。
对于这种加盖部分的房屋违建,其实是可以拿到补偿的,一般会给予建筑成本价补偿。
二、超建不多的面积
所谓超建面积,即使是指超出批准建设的面积。咱们农村建房也是有人均宅基地面积规定的,这个政策是由各省自行制定的宅基地面积标准。不少农民朋友觉得批下来的面积不够住,或者说只够住人,无处堆放农机农具,于是又会在批准面积之外扩建一些面积来做偏房。这就会超建的部分面积属于违章建筑。在拆迁时,会遇到补偿难题。
对于超建面积不多的房屋,咱们农民朋友可以通过补办手续来让超建的部分合法化。这样再拆迁时,补偿也就少不了了。
当然还需要警惕,一些地方,不仅对于超建部分按违建拆除,不予补偿,甚至对于未超建的面积“一刀切”的同时认定为违建,也不予补偿,或压低补偿。这样的行为就是带有私心了,属于违法了。
三、楼层超高的面积
一般建房时,很多政府都没有明确规定必须建几层才是合法的。但是面临征收时,征收方却以房屋超高超建为由,不给予补偿。这其实也不合理,因为只要是合法用地,层高不过分超高(通常为3层),就应当本着“法无禁止即可为”的原则不予追究。这样的房屋是应当合理补偿的。
注:“法无禁止即可为”,是法学中一个法理上的基本原则。这一原则的适用主体指的是公民、法人或者其他组织。通俗的解释,就是凡是法律、法规、规章没有禁止的行为,公民、法人或者其他组织都可以去做。做,是公民、法人或者其他组织的权利,并且不受法律、法规、规章的制裁。
四、接受罚款的违建房屋
农村房屋有不少是给村里干部打个招呼就开始建房了,实际上是没有取得规划建设许可手续的。在卫星拍照发现他在无证建房或者有人举报他违建时,城乡管理部门就会派人下来查处,并进行罚款。
有时候相关部门罚了款后,也没明确说要拆除,甚至会让尽快补办手续。此时,咱们农民朋友通过补办手续,就可以让房屋合法了。在拆迁时,应当合理补偿。
五、证件不全的房屋
这种房屋在农村很常见,一些农民朋友只有宅基地证,也就是在建房前乡村里申请了一块宅基地,并获得了县里批准,取得了宅基地。但是大家不知道,取得宅基地只是在农村建房的第一步,还应当申请规划建设许可。这一类房屋由于已经合法改变了土地利用性质,那么在拆迁时应当合理补偿。
第二种是有宅基地证和规划建设许可手续,但是没有去办房产证(不动产权证),但由于土地手续合法,建房手续合法,这类房屋也应当合理补偿。
六、因历史原因或管理原因造成的无证房屋
第一类无证房:由于历史原因造成的无证房屋。
由于历史原因,一些建筑形成于70年代,或是更早至五六十年代,在当时很多建成的房屋都是没有证件的。如果用现在法律要求分析归为违章建筑,这显然不行。而我们的《城乡规划法》恰恰就是2008年制定出台的。
因此,我们可以依据这个时间来判断农村的违建。没有建在耕地上并且是2008年以前建成的房屋,那么是不应当算作违建的。这就是我们通常说的法不溯既往。即,我们今天制定的法律只能规范今天或明天的事,不能反过去规范过去的事。这部分房屋在拆迁时必须合理补偿。
第二类是由于管理不到位造成的房屋无证。最开始农村建房管理较松,对产权这方面也没有管理到位,因此农村有很多无证房。那么这类无证房屋不等于违章建筑,只要是依法建造的房屋,即使没有产权证明,在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。
第三类是由于地方政策原因导致的无证房。比如说农村纳入规划区了,一些地方就会严格限制建房,不给批准。但是咱们农民又有建房的需要,这样的环境下建起来的房屋,只要符合人均宅基地面积政策,也没有超建太多,那么是可以获得合理补偿的。
今天一次性为大家科普讲解了六类“违建”房屋,他们在拆迁时,是都可以争取到合理补偿的。当然,只要咱们的房屋拿不出合适的理由,而又在客观上违建了,那么是很难争取补偿的。希望大家要清楚这一点。
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