如何在评估环节为提升补偿做好铺垫 评估途径和方法的选择

国有土地上房屋征收的评估程序可谓是房屋征收的一个至关重要的环节。

不仅房屋评估结果日后要作为被征收人与征收单位协商谈判进而签订安置补偿协议的依据，而且在评估程序里法律赋予了被征收人很多实际权利。

这些权利的及时正当行使关乎被征收人最终能否获得满意的补偿结果。

那么，如此关键的评估环节，被征收人究竟应该注意哪些方面才能有效维权呢?本文，在明律师同时从法律和实践操作方面为你解读……

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

此条款作为国有土地上房屋征收评估的基础性、概括性条款，对评估时点、评估价格、评估办法、评估机构、被征收人对评估结果不服的救济途径均作出了明确规定，同时也为被征收人明确了房屋征收评估过程应当关注哪些方面。

广大被征收人一定要不厌其烦。

问题一：被征收人如何考量判断房屋评估价格是否合理?

“对被征收房屋的评估价格不得低于房屋征收决定公告之日的类似房地产的市场价格”应当作为广大被征收人的普适性考量标准。

那么，要准确理解和运用这一参照标准，需要被征收人弄清什么是“类似房地产的市场价格”，以及价格区间、变动幅度的数据如何收集。

类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。

类似房地产的市场价格，既包括被征收房屋的价值，也包括房屋占用土地范围内土地使用权的价值。

这种参照价格的时间节点必须是房屋征收决定公告之日。

在明律师建议可以通过房屋中介机构掌握收集房地产实际成交案例，来确定与自己情况相符的市场价格。

问题二：被征收人如何选定房地产价格评估机构?

房地产价格评估机构的选定关系着征收补偿、征收活动的开展，既要科学，又要合理。

房地产价格评估机构的选定，应当注意以下几点：(1)由被征收人协商选定。

被征收人应当在规定的时间内先行协商，如果能够达成一致意见，且选择的房地产价格评估机构符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定的资质要求的，应当由被征收人选定的评估机构实施评估。

(2)如果被征收人没有在规定的时间内就房地产价格评估机构协商一致，应当由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

总之，在房地产价格评估机构选定这一环节，被征收人应当充分行使法律赋予的参与权、建议权，而不能任由政府直接指派，如果评估机构的选定程序不合法，那么由此选出的评估机构所作的评估结果亦不具有法律上的效力。

问题三：你是否关注过评估活动中的实地查勘程序?

评估程序中必不可少的是对被评估房屋的实地查勘程序。

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋的状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地勘察记录，并由被征收人、房屋征收部门、房地产注册估价师签字、盖章确认。

因此，在明律师需要提醒被征收人注意的是，不能怀着对征收活动的抵触情绪，而拒绝配合协助房地产估价师对房屋进行勘察记录，如果缺失这一环节，对被征收人是极度不利的。

如果房屋实际建筑面积远远高于土地证上使用面积，而评估机构未进行实地查勘，而只是依据房屋产权文件资料所记载的数据做出相应的评估报告，这是明显侵害被征收人的实体权益的。

问题四：被征收人不服房屋评估报告，应当如何行使救济权利?

被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;没改的，书面告知复核评估申请人。

被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

经专家委员会鉴定的，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，重新评估。

需要注意的是，专家鉴定的只能是评估报告是否存在技术问题，只要没有技术问题的，就一律维持。

因此，到了这一步，被征收人的关注重点应当放到与房屋征收部门就补偿问题的协商上了，而不必继续纠结在评估环节上。

如果仍对评估结果不满，其救济途径也要反映在最终的征收补偿决定上。

最后，在被征收人对房屋征收评估程序有了初步认识后，在明律师还要提醒被征收人在面临房屋评估时，要留心各个程序性环节，一旦发现不符合规定之处要妥善保留证据，更不能因为不满意评估报告中的评估数额，一气之下将评估报告毁损。

正确理性的做法是及时委托专业征收维权律师，与律师充分沟通，制定应对策略，为补偿协议的协商谈判增加筹码，以期获取公平合理的征收补偿。