三四线楼市“拐点已至”（三四线房价下跌已成定局）

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于需求和动力都面临着一定的调整，对于三四线城市的楼市来说，降温是大概率事件。（推荐阅读：2019年楼市走向如何）

一、三四线楼市房价走势

近期，不少三四线城市的楼市出现“冲高回落”的走势。“我觉得房价现在确实是高，但我要结婚了，是因为刚需才买房的。”今年10月，25岁的刘宏（化名）在山东省聊城市“咬咬牙”购入了一套98平米的新房，单价在9350元人民币左右。绑定了地下室和车位后，总价一百万出头。他在12月10日告诉21世纪经济报道记者，付了31万元首付后，仍需每月偿还贷款4900元。

两年前，这个位于山东省西部的三四线城市，房屋均价仅为5000元/平米左右。两年后，均价翻番，一些地理位置较好、由品牌开发商开发的楼盘，均价已高达13000元左右。

不过，随着棚改政策的收紧，火爆的三四线楼市正在降温。近日易居房地产研究院发布的数据显示，11月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长20%，其中三四线城市成交面积环比下降1%，同比增长33%。

在业内人士看来，支撑三四线城市房价继续上涨的动力不足。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，由于需求和动力都面临着一定的调整，对于三四线城市的楼市来说，降温是大概率事件。

只有当潮水退去，才知道谁在裸泳，楼市亦如此。

三四线矛盾的“刚需”们

刘宏是眼睁睁看着房价涨上去的。

他告诉记者，大涨发生在2016年年底。那时他刚刚毕业，清楚记得有一家新盘价格是4400元/平米。

“我身边的朋友就有16年买房的，一般都在五千左右。现在他们的房子都涨到一万了。”

现居北京的张强（化名）就是这样一位享受到三四线城市房价上涨的“幸运儿”。2016年年底，出于*考虑，他在老家聊城市以5800元/平米的价格购入了一套140平米的住宅，现如今每平米已涨价至1.3万元。他表示，如果能在16年年初买就更好了，因为那时价格更低。

据记者了解，聊城市位于山东省西部，产业结构以第二产业为主，2017年城镇居民人均可支配收入为25231元，农村居民人均可支配收入为12415元。在2016年的棚户区改造工作中，聊城市坚持缩短安置周期，大力推进货币化安置。

有关官员曾公开表示，聊城市政府要求每个县货币化安置率不低于50%，有条件的要力争达到*。2016年9月底全市完成货币化安置率67.7%，其中高唐县、阳谷县和度假区货币化率达到*。

事实上，货币化安置有利于满足棚改居民对住房的多方面需求，是房地产去库存的有效措施。但在一定程度上，棚改货币化也导致三四线楼市火爆了起来。

然而，刘宏表示，聊城的平均工资在3000-4000元之间。“我目前开一个小饭店。以公务员、在编小学教师为例，每月税后工资为4000多元，若按照这种工资水平，连每个月的月供都偿还不起。”

严跃进认为，一般来说，从收入水平看，类似城市都不足以支撑5000元以上的房价。但实际上此类城市很多房价都破万了，所以单纯从收入水平看，已经明显偏离了房价收入比的合理水平。

他告诉记者，在实际过程中存在这样一种情况，类似城市过去房价没大涨，所以购房者对于本地的房产认购也不会太关心。但若是后续其他城市的炒房者进入此类城市，房价开始上涨，那么相对沉默的楼市就会突然活跃起来，“这个时候追涨的情绪会很强，部分有房的购房者，通过卖一买一，相对是可以承受更高的房价的。”

而在房价过万的三四线城市中，观望族同样不少。李晔（化名）在聊城市房价处于8000元/平米的时候就想买房，但一直在观望，直至房价破万。他坚持认为，在工资水平并不高的情况下房价一定会下降，下降后他再考虑入手。

“目前的房价确实是高点，我认为未来房价会下降，但政府拍地、楼王频出，近两年楼面价格都挺高的，应该不太可能回到两年前的价格了。”刘宏说。

二、三四线楼市房价会跌吗

房价大概率降温，聊城的案例，只是三四线城市房价大幅上涨的缩影。

易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示，三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月。2018年10月，包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大，增幅分别达到了54%、42%和39%。

国家统计局发布的70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况表明，位列涨幅前十名的城市中，一半以上都是三四线城市。

不过，棚改政策正在收紧。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。住建部副部长倪虹表示，不是取消货币化安置*，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。

严跃进认为，对于三四线城市的楼市来说，降温是大概率的。从需求上看，部分需求或是透支的，往往此类城市市场交易过热以后，会暂停一段时间，类似半年以上，这个时候容易带来市场交易的下行。

他指出，从动力上看，棚改政策有所调整，这在很大程度上也会影响此类城市的市场交易，或者说*方面的来源会减弱。“从房价来说，过去房价有冲高现象的，往往在这段时间会有小跌，这也基本上符合市场预期。很多城市的房价太高，而收入等水平没有跟进，以及部分二手房房源相对多，这都会牵制此类城市的新房交易和价格。”

三、2018年三四线城市房价

以聊城市为例，记者在某房产中介平台上发现，其均价在今年9月冲至*点1.04万/平米后，目前价格已回落至9600元/平米。刘宏表示，他十月入手的房子到现在价格并无明显变化，但新开盘的价格基本上在8000多。

12月10日，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌告诉记者，三四线城市的变化要滞后于一二线城市，目前房价暂未出现明显变化，但由于购买力已处于下行周期，下一步若继续增加*扩大供应量，房价就会出现缓慢下行。

记者了解到，与一二线城市相比，三四线城市并无特别严格的限购限价政策。严跃进预计，三四线楼市正在降温，调整政策至少目前是不会收紧的，会持续既有的政策。明年若市场交易不好，松动的可能性是比较大的，这也会带来房地产市场的交易重新反弹。

“当然绝大多数三四线城市本身政策也没有收紧，所以也谈不上放松。而部分类似经济发达的三四线城市，松动的可能性相对是大的。”严跃进说。

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