上海买售后公房的风险（上海售后公房和商品房区别）

对于上海来说，售后公房是比较多的，它指的是原来是*的公房通过房改后，出售给原承租人，很多上海的老房子都是售后公房。那么上海买售后公房的风险有哪些？今天小编就为大家详细介绍，再来看看上海售后公房出售规定，以及上海售后公房产权归属，给有需要的朋友提供参考。

一、上海买售后公房的风险

1、另有产权人

上海的售后公房，往往是不止一个产权人的。按照94方案购买的售后公房，未登记产权人权益，产权证上只有一个人的名字，但可能还会存在其它的产权人，如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。因此买了这样的售后公房，后期可能面临纠纷。

2、买卖合同无效

上海产权公房有些是有同住人的，如果未经同住人同意，产权人将房屋出售给他人，那同住人可能会主张买卖合同无效，或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利，因而拒绝迁出房屋。在一些案例中，法院驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求，买房者只能自认倒霉。

总结：上海买售后公房的*风险，就是房屋另有产权共有人，这样一来即使买到了房屋，也不能拥有房子的全部产权。不过基于不动产的公示和公信力，只要与房产证上的权利人签订了买卖合同，则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效，其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。

二、上海售后公房出售规定

1、根据《公有住房上市出售管理暂行办法》规定，只有取得合法产权证书的已购公房才能上市交易。

2、有8类已购公房不在交易范围之内。

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或违反规定利用公款超过标准装修，且超标部分未按照规定退回或补足房款及装修费的；

（3）该房产处于户籍冻结地区并已经被列入拆迁公告范围内的；

（4）其中还包括产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已经进行抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

（6）房产上市出售后形成新住房困难的；

（7）擅自改变房屋使用性质的；

（8）法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

三、上海售后公房产权归属

1、上海房改是1994年开始的，而我国的《房地产管理法》是1995年才生效的，94年*次房改时的政策规定只能在房地产权证上写一个人的名字，由家庭成员协商将某一位成员的名字写在房地产权证上。

2、上海售后公房产权纠纷还是比较多的，因此在购买之前，要弄清楚上海售后公房产权归属，一般归属于房地产权证上的那个人。

3、上海市财政局和地税局1999年11月发布的《关于深化本市住房制度改革若干财税政策的通知》规定：

职工所购公有住房上市出售前后一年内，又新购入住房的，按新购住房支付款高于售房收入的差额缴纳契税。说白了就是用购房价减去卖房价后在乘以*交契税。适用此政策的需要符合三个条件：

（1）售后公房是*上市交易，再次交易的不适用（因为已经不是售后公房性质了）；

（2）售后公房售出和新房买入的时间间隔不超过一年，以买卖合同签订时间为准；

（3）房屋产权为同一人。若新房子产权人为多人的，只要售后公房的产权人是新房产权人之一的，也适用。

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