315曝光楼市新型骗术：如何将老中青三代人一网打尽的？

从1983年确定至今，俗称“3.15”的“国际消费者权益日”已经陪伴着我们走过36个年头了。对于普通消费者而言，“3.15”维权是一年一度的提醒和庆典；对当事人而言，维权却是一个艰辛而漫长的过程，即使努力了也未必有结果。

90度地产曾先后调查过“买房人胜诉追不回房款”和“海南万宁强拆报道”等维权事件，如今业主群里时常还会响起提示音，维权或是无果，或是执行遥遥无期。

和消费者求告无门形成鲜明对比的，是骗术、欺诈手段的不断升级。在房屋*、使用、交易的过程中，出现了针对不同年龄、不同群体的定制陷阱，消费者可谓防不胜防。这些新手段为何会出现？又该如何应对和破解呢？本期我们共同讨论一下3.15楼市的维权之道。

老年人防骗指南：以房养老？以铺养老？小心套了房子就跑

什么是“以房养老”？简单讲就是拥有房屋完整、合法产权的老人，把自己的房产抵押给金融机构或保险公司，以获取长期、持续现金收入的反向抵押*。“以房养老”*核心的初衷是变固定的大宗资产为持续、稳定的现金流，用于提高老人晚年的生活质量。但骗子们正是利用老人的这一点期许，下套圈走老人的房子。

据某不愿透露姓名的网友提供的消息，*近北京又发生一起打着“以房养老”幌子的骗局。具体操作是：先用高*诱骗老人用房子进行抵押贷款；再将抵押后的*转入自家*公司账户；同时按月返还老人**，一两万起步，*可达数万元。

*初的几个月，一切都看似正常。可没过多久，*公司就宣布破产，负责人也人间蒸发，涉及的上千套房子抵押出的几十亿*已经不知去向。当房屋抵押的债主催房主还钱时，老人们这才发现问题，但*公司已人去楼空，摆在老人面前的似乎只有两条路：要么眼睁睁地看着房子被收走，要么替*公司扛下烂账继续还款。

用“以房养老+骗局”的关键词在百度搜索，可以检索出271万条信息。由于房产抵押涉及金额普遍较高，动辄数百万，所以相关的新闻标题，普遍触目惊心：比如“北京60多人陷入“以房养老”骗局，涉及175套房产”、“47户老人被骗上亿元，仅2户追回房产”等。

以铺养老的套路，和以房养老非常相似。都是暴利诱惑在先，套取房款在后。以江西某地的无良小型商铺开发商为例，他们会把总价50万左右的商铺推荐给不懂*的老人，承诺代其出租、管理，合同以10年为期，约定每年返给业主年租金5万元和8%的*回报率近4000元，相当于一年回报54000元。

可实际上按照建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的*销售未竣工的商品房）。果不其然，*商铺的老人半年收到包租的租金仅有400元。开发商解释是“合同有写，返给业主的租金是我们租出去的实际租金，目前商铺尚在发展期，如果租金太高，没办法*”。这其实是一种变相的*套牢，因为按照半年租金*400元计算，业主收回房款需要200年，相当于这辈子都没法回本。

中年人防骗指南：和开发商、中介见招拆招魔鬼藏在细节里

人到中年，完成了早期的积累和沉淀，下半场的话题往往与房有关。无论是从开发商手里买新房，还是通过中介买二手房，都是一个格外需要小心、谨慎的过程。仅以小小的“车位”为例，买新房的小悦和二手换房的Alex，都在经历着各自的苦恼。

青岛女孩小悦，毕业后举全家之力，在青岛某名为“朗园”的项目购入了一套两居。当时项目正值*开盘，为吸引购房者关注，推出了开盘当天成功选房的客户可享受3万元购入一个车位使用权的优惠活动。一看只需预付3万元就可以得到车位，很多业主在签购房合同的同时也交了“车位预付款”。当时大家并没有意识到，收据上标注的“诚意金”三字意味着什么。

如今到了该交付车位的时间，开发商表示车位有限，还需重新摇号。全体想要车位的业主都可以参加：此前没交“诚意金”的业主如果摇到号，将以6万元的价格支付并得到车位；此前交纳了“诚意金”的业主，如果摇到号，就能拿到车位，摇不到号，就退还当年3万的预付款。交纳了“诚意金”的业主们，认为摇号存在很大猫腻，开发商当年的行为是虚假宣传，并表示不接受退款，希望能按照约定给予车位。而目前开发商规定的“摇号”已经结束，尚未出“结果”。面对业主的多方维权，开发商也没有回音。

家在帝都的Alex为了置换，将自己与父母位于望京的两套房都卖掉，购买一套总价在1500万左右的房。即使是在房价高企的今天，这套房子也不算便宜。离谱的是，中介经手向Alex出售的地下停车位，位置并不在Alex所住的单元。

每次开车出门，Alex都需要先下到自家单元的一楼，再穿过小区的院子，找到车位所在那个单元，重新扫门禁卡、乘电梯到地下车库取车。每趟下来，都得多折腾几个来回。而这个不在自家单元楼下的车位，中介在购房过程中未做任何提醒和说明，在购房合同中也没有任何的披露。律师指出，“此次纠纷中介存在明显套路，隐瞒关键信息，导致购房者陷入误区。是明显是欺诈行为。”

青年人防骗指南：要相信每一份礼物，都暗中标好了价格

青年人普遍思维活跃，容易接受新鲜事物，按说对骗术的抵御能力会更强一些，可有时候也禁不住层出不穷的手段和忽悠，在“租金贷”和“租金抵房价”这类新生事物上栽了跟头。

据媒体不完全统计，2018年全国共有11家长租公寓爆仓，其中多家机构和“租金贷”有着千丝万缕的关系。“租金贷”*常见的套路，是在租户选择付款*时，推荐他们办理“押一付一”或“分期付款”的手续，将房租和押金与网贷机构/信贷公司绑定，机构将租期内的全部房租一次性转给*企业，成为租户的债权人，租户则按月还款，支付被垫付金额的本金和利息。

“租金贷”从本质上来讲，就是把“缴租”变成了“还贷”，在原有的房东、中介、租户三方合同基础上，再加上一方网贷机构/信贷公司。此时如果公寓方利用早收晚付的租金扩张规模，一旦经营出现问题，容易引发上下游的多方纠纷。*倒霉的还是租户，交了房租没地方住，为了征信没有污点，甚至在搬出租住地后还需要接着还贷。

和“租金贷”相比，“租金抵房价”是一种相对隐蔽和暧昧的温柔陷阱。在*扎堆的地方，这种情况尤为常见。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，开发商的这种行为存在很多值得商榷的地方。

首先，不排除是通过租金来诱导购房者签约，但其实这个房产项目本身就是值85万元，前面的15万元的租金*可能就无形中被开发商获取了。

其次，类似限定了3年的空档期，要警惕3年后不能交付房屋等风险，比如说房子没有改好，或者说房子因为出租，导致建筑结构被认为改造了。

*，开85万元的*某种程度上是开发商自己想避税，所以把交易价格做低了，同时他还变相的把租金*做高了。

文至此处，只想叹一句“维权之路，道阻且长”。无论是租房、买房还是卖房，都要擦亮眼睛，核对细节。不该沾的便宜不要沾，莫名其妙的好处不要贪，因为你很难想象，这背后藏着多少见不到人的黑幕。此外，出问题的房企和中介们也应当反省自身，虽说逐利是商业的本能，但太昧良心的钱还是不赚为好，否则后续也是要面对消费者的一腔怒火和不断维权的。

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