投资房怎么样 投资房应该选什么房子

股票、房产和艺术品被认为是大众在内地投资的三大品种。三者之间似乎既有关联也有区别。内地的房地产市场与艺术品拍卖市场的走势往往呈正相关的关系，而二者与股票市场常会为负相关的走势。

一、投资房产、股票和艺术品的异同

负相关关系也常被称为“跷跷板”效应。股市一火，一些投资房产和艺术品的资金就会被分流走。比如，2003-2005年，内地艺术品拍卖市场出现“井喷”，也是内地一线城市房产市场首次出现上涨的时候，而股票市场却正值低迷探底期；2006-2007年间，内地股票市场由于股权分置改革而疯涨，艺术品和房产市场则陷入了调整；2009年春季，艺术品拍卖和房产市场再次出现明显上涨，A股沪指却正处于6124点跌到1664.93点的快速滑落中；2014年7月22日开始的A股大牛市，再次将艺术品拍卖市场的资金吸走，拍卖成交又出现滑坡。

一般来说，投资股票最为简便，门槛又低，投资者最多；投资房产则资金量有一定门槛，投资者人数也非常多；投资艺术品门槛最高，风险最大，投资者则最为小众。许多收藏艺术品的人也同时投资股票和房产，而投资股票和房产的人未必会去艺术品。

购买股票的收益主要来源于企业赢利后的分红以及伴随企业发展带来的股票增值两个方面；房产投资获利则要靠出租房屋的租金回报以及土地增值带来的房地产增值；而艺术品一般只能由作品价值和稀缺所引起的持续供不应求而带来市场的增值。

投资房产的着眼点主要取决于房产所处地段、建筑品质以及环境的优劣；艺术品能否用来投资的标准在于其真实度、投资价值与存世稀缺性；而投资股票主要视其企业经营状况与未来发展前景。从投资操作的难易度上看，股票和房地产投资比较容易操作，适于大众；而文物艺术品由于其真伪、品质和艺术水准难以鉴别和判断的缘故，必然只能成为少数人的投资工具。

房产和艺术品的价格波动一般比较小；而企业经营受到市场的影响较大，往往难以做到长盛不衰，因此股票的价格波动比较大；相比股票而言，艺术品和房产的投资稳定性较高，加之其变现难度相对较大，变现成本较高，投资回报周期一般至少在3-5年以上，适宜做长线投资；而股票操作简便、变现容易而且交易成本低，一般以天为单位来进行买卖，所以股票可以长线持有，但更适于短线运作。

投资艺术品的主要风险在于买到假货以及对于市场价格的评估失误。艺术品真伪之间的价格差异能有成百上千倍，精品与普品间的价格如今也有几倍到几十倍之差；投资房产的风险主要在于房产政策改变和权属瑕疵，限制房产流通与增加持有成本的政策都会带来房产投资的风险；股票投资的风险主要在于投资时机的把握和各类恶性突发事件以及股市系统性风险的影响。

二、房产、股票和艺术品的投资回报率对比

笔者曾对2000-2020年间沪深股市一些个股的投资回报做了比较，发现，某些龙头蓝筹企业的投资回报非常好，但其他大多数股票的回报率都不很高，不超过5倍。比如，经过复权后比较，贵州茅台股票20年来上涨了300倍，万科A上涨了25倍；而锦江酒店股票的回报率只有3.83倍，百联股份回报率1.12倍，氯碱化工回报率为-0.26，即持有20年反而亏钱约四分之一。业绩最差的宜华健康股票，投资回报为-0.51，即亏掉了一半本金。

房价投资回报则跟地域有很大相关。一般来说，一线城市和二线商业、旅游城市的房屋刚性需求比较强烈，20年来房价上涨较多，回报率一般都会在12—20倍之间。三四线城市的房价增长幅度没有一二线城市大，回报率多在10倍以内。由于三四线城市许多房产项目开发较晚，迄今没有二十年，也是回报率相对低的一个原因。但房产特点是产品同质性比较高，所以房价常常是普遍增长，这点与股票和艺术品明显不同。

笔者还观察了2000-2020年间艺术品的投资回报状况。如果藏家都是在知名拍卖行购藏的名家艺术真品，投资回报一般都很不错。为了避免其他市场因素的影响，笔者只选择了同样尺幅、类似题材的绘画作品在中国嘉德春秋大拍上的20年成交比较。例如，2000年时，近现代画家李可染先生的一幅《牧童吹笛》在嘉德秋拍中拍出了7.7万元；2020年嘉德春拍，他的类似题材尺幅的作品《春塘渡牛图》拍出了120.75万元，增长率15倍。1998年嘉德秋拍2.42万元拍出了一幅当代书画家史国良先生八平尺的作品《甜葡萄》，2019年嘉德秋拍中，他的八平尺作品《天山之舞》拍出了65.55万元，增长26倍。2000年嘉德秋拍时，当代油画家艾轩先生的作品《雁过晚秋》拍出了24.20万元，2020年嘉德秋拍，他的《雪山上的孩子》成交了345万元，增长约13倍。1998年嘉德秋拍，当代艺术家周春芽先生的《石头与树》拍到了8.8万元，2020年香港嘉德拍卖，其作品《红石》成交了291.08万元人民币，增长率达32倍。一般来说，名家精品涨得多一些；普通画家、普货小品则涨得较少，可能只有几倍，但比大多数股票的投资回报要好。这一点与房产投资相似，精品俏货回报高，普货也有回报，但低一些。

李可染 《牧童吹笛》

李可染《春塘渡牛图》

史国良《甜葡萄》

史国良《天山之舞》

艾轩《雁过晚秋》

艾轩《雪山上的孩子》

周春芽《石头与树》

周春芽《红石》

由观察可见，上述三类投资市场都逐渐呈现出了一些共同形态，即结构性“慢牛”般走势。在高企的房价和政府的政策限制下，一、二线城市的房价较为刚性需求，房价依然在缓慢地攀升；而那些三四线城市的房价则多处于滞涨和调整的状态；近两年的内地股市在政策和经济的促动下，显示出结构性的上涨形态：机构投资者在市场上占比越来越高，机构抱团购买行业龙头，蓝筹股强者恒强，绩差股无人问津的两极分化现象越来越明显；艺术品市场中，精品、确真品、生货十分受宠的现象已经出现五六年了，艺术收藏者越来越专业和理性，更会去那些具有较多历史、文化和艺术价值的文物艺术精品。结构性的市场格局，必然造成精准选择投资品的难度越来越大，对投资的专业化程度的要求也越来越高。

季涛简介：

理学硕士，留英学者，注册拍卖师。目前任中国拍卖行业协会法律咨询与理论研究委员会委员，中国拍卖标准化技术委员会委员，拍卖术语标准化起草小组组长，中央财经大学拍卖研究中心研究员，天问国际拍卖有限公司董事总经理、中国政法大学兼职教授。曾参与编写《拍卖师论谈集》1、2集、《中国收藏20年》、《中国收藏年鉴》、《中国拍卖二十年》、国家拍卖师执业资格考试教材《拍卖通论》、《拍卖经济学基础》、《拍卖基础教程》、《拍卖实务教程》等，主编了《拍卖理论与实践的探索》、《拍卖策划书精选》，著述有《拍卖师主持理论与技巧》、《当代北京拍卖史话》、《拍卖师主持教程》等书。主持过数百场艺术品、土地、房产等的拍卖会。

来源：雅昌专稿