(原标题:北京将取消地价上限 头部央企的纷争开始了)
经济观察网 记者 陈月芹11月6日,经济观察网从多家房企获悉,北京拟在今年的第三批次供地中取消地价上限。
这意味着价格将重新成为北京土地公开出让的主导因素,摇号、竞配建、竞自持、竞高标准建设方案等价格封顶后的竞买规则将撤销。
根据北京市规划和自然资源委员会官网,今年第三批次拟供应商品住宅用地清单,计划供应19宗地,涉及朝阳区小红门1宗、丰台区羊坊村等4宗、昌平区回龙观信息产业园二期等2宗、亦庄新城1宗、大兴新城2宗等。
2021年3月,全国22个主要城市的住宅用地实施双集中(集中挂牌、集中出让)供地,3月底,北京在第一批次宅地挂牌文件中,首次公布了土地合理上限价格,一般设置溢价率上限为15%。随后两年多,北京持续更新土地出让环节的配套政策工具:地价触顶后,转为竞建公租房面积上限、竞政府持有产权份额,或投报高标准商品住宅建设方案,或竞超低能耗建筑面积,或竞现房销售面积等。
土地出让政策与房地产供需结构息息相关。
随着7月24日中央定调“房地产市场供求关系出现重大变化”,相应的调控政策和土地供给模式也随之调整。
经济观察网获悉,8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》已于9月1日正式印发,《意见》明确了两大目标:一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋”;二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求。
保障归保障,市场归市场的规则明晰,土地供给模式的调整也随之而来。
经济观察网此前报道,9月底,自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制等,济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经落地。
此番北京取消地价上限,顺应自然资源部的政策建议,在一线城市中居先。
从摇号变为价高者得,地产公司投资部门的精力不必用在寺庙里,但需要对地块做更精准的研判。
一家头部央企集团投资人士得知北京将取消摇号规则后,其所在公司计划对意向地块做更详细的分析,申请更高的价格授权,“上一场合肥土拍战况就十分激烈,各家举牌跟疯了一样”。
11月2日,合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地,除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外,其他3宗溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。
除了研判地块成色和所在区域后市潜力,房企的投资决策还需参考顾虑竞争对手的动作。该头部央企集团投资人士说,目前房企销售前5强阵容基本稳定,但具体位次仍有悬念,“尤其是几个头部央企玩家之间很难合作,因为谁都想做‘带头大哥’,谁也不服谁”。
据克而瑞地产研究的数据,1-10月,房企销售排行榜前5强分别是保利发展(3351亿元)、万科地产(2908亿元)、中海地产(2508亿元)、华润置地(2431亿元)、招商蛇口(2287亿元)。
据中指研究院数据,1-10月房企权益拿地金额上,排名前5的分别是中海地产(897亿元)、保利发展(712亿元)、华润置地(625亿元)、建发房产(621亿元)、绿城中国(584亿元)。
该头部央企今年的投资原则之一是以销定投,在整个集团内部做平衡,卖多少,投多少。目前,多家央企的年内投资额都没有用完。
因此头部央企之间暗暗角力在所难免,在投资和合作上,这些央企间有一个不成文的“默契”:排名相近的两家公司一般不合作,因为一方想守住名次,位次靠后的一方想赶超对方。前述头部央企集团投资负责人透露。
不过,也有企业选择了观望,一家建筑央企北京投资人士表示,年内剩余的2个月,公司大概率不参加土拍了,“楼市挺冷,但土地市场热度不减,我们打算观望一下。”
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