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临平房价为什么暴跌啊 临平房价为什么涨不起来

时间:2024-03-24人气:作者: 未知

临平房价为什么暴跌啊 临平房价为什么涨不起来

精装2.77万元/㎡的临平新城,你会买单吗?


文 | 《地产小王子》主编 苏阳

2019年,有些板块格外吸睛,万人摇拿到手软,比如三墩北、勾庄、良渚、未来科技城等。有些板块却十分沉寂,市场基本没有什么新动态,甚至都没有开盘,比如临平新城核心区。

2020年,断供的临平新城共有5盘蓄势待发,甚至有楼盘将要门对门贴身肉搏。所有楼盘的详尽信息,这篇文章会帮你一网打尽。


1

临平新城:55万㎡潜在供应

临平新城的概念很大,我们一般说的临平新城,是指板块的核心区。本文我们提到的临平新城,都指代临平新城核心区范围。

但其实,星桥、翁梅都属于临平新城,临平老城区和临平新城核心区一般则用世纪大道作为划分的依据。

2019年这里没领出过一张预售证,上一次开盘还是拿地多年的老盘,东海水景城。2018年9月和11月,水景城开过两次盘,毛坯均价23740元/㎡,中签率分别是48.4%和69.8%。

过去15个月,板块处于断供状态,没有任何新盘供应。但其实,板块在过去3年里还有5宗涉宅地块尚未入市。

▲临平新城新盘位置图

拿地最早的是首创·禧瑞江南,2017年12月就已经拿地了。中交理想·时代芳华和中交·悦美庐也都是2018年上半年拿地,很快也要满2年。

这三个楼盘目前售楼处都已经开门营业,预计今年上半年都会先后入市。

而阳光城保亿·翡丽云邸和滨耀城则是2019年5月拿的地,目前售楼处暂未开放,动作会比其他几个楼盘慢一些。

5宗地块加起来,总计容面积超过55万㎡,扣掉滨耀城的商业和住宅自持占比,总可售住宅面积也仍然超过40万㎡

可以说,2020年,临平新城并不会缺少供应量。

2

最新消息:精装限价27700元/㎡

其实,禧瑞江南和时代芳华在去年10月都传出过计划开盘的消息。但板块却迟迟没能开盘,我推测,最大的原因应该是限价。

去年曾有传闻,临平新城核心区给出的毛坯限价是22500元/㎡。相比2018年水景城的价格,居然还要低一些。不过毕竟水景城位置更好一些。

即使今年板块能有5%的涨幅,按照去年的毛坯限价推算,也就是23700元/㎡左右。

最近又有消息传出,板块精装项目限价暂定27700元/㎡

▲临平新城实景

再来看看地价,临平新城的5宗地块,有4宗楼面价都在18000-20000元/㎡这个区间范围内。即使这4宗地块全部都没有拍到封顶价,面粉价真的很贵。

表面地价最便宜的滨耀城,虽然看似只有7161元/㎡,但商业部分占比有60%,住宅部分,又有22%的面积需要自持。算下来,这宗地块可售住宅的面积占比只有31.2%,成本一下子就上去了。

算来算去,在高地价面前,这个限价让房企有点喘不过气。这也难怪一直没有楼盘领证开盘。

唯一庆幸的是,好在板块里的地块容积率都不高,除了滨耀城之外,基本都做了高低配的设计。通过低密产品的溢价,能够稍微拉高一下整体的货值。

3

禧瑞江南:高层毛坯改精装

前两天,我专门跑了一趟临平新城。虽然根据疫情要求,售楼处目前还不能够正式营业,不过工作人员开始陆续复工,大致了解了一下几个楼盘的基本情况。

▲首创·禧瑞江南

第一站我打卡了首创·禧瑞江南,这是首创在杭州第一个住宅项目。

去年7月,项目示范区的悦书馆正式揭幕,一时成为成为文艺青年的打卡圣地。去年下半年,悦书馆也一直有相关的读书会等文化活动。

项目整体容积率1.5,占地约8.6万㎡,总建筑面积约21.6万㎡,由9栋18层的高层和18栋叠墅组成,总规划户数1040户。排布整体呈现了南低北高,每一幢的高层南向都没有遮挡。

▲首创·禧瑞江南沙盘

其中,高层共620户,户型约93、95、115㎡,叠排共420户,地上6 1层的三叠设计户型约145-162㎡。叠墅总价预计450万到550万左右。

▲高层户型图(向右滑动查看更多户型)

按照原本的计划,禧瑞江南的高层和叠墅都是毛坯交付。去年四季度,禧瑞江南决定把高层从毛坯改成精装。希望能够通过做精装,拉高单价,并且和周边其他几个楼盘形成差异化。

项目原计划3月底开放精装交付样板间,示范区搭建样板间带软装展示,实体样板间为交付标准展示。但由于疫情导致样板间工期受到影响,目前具体开放时间待定。

再加上毛坯改精装审批需要时间,一切顺利的话,禧瑞江南预计在二季度入市

4

时代芳华:跃层90㎡是亮点

就在禧瑞江南隔壁,则是中交理想·时代芳华,这也是目测临平新城有望最快入市的项目,有望在3月底入市

▲中交时代·理想芳华

相比之下,地块体量相对较小,整体容积率2.0。项目总建筑面积约12.5万㎡,规划有9幢17-18层高层、8幢地上3层联排

高层共667套,户型约89、110、118㎡。排屋比较稀缺,一共只有37套,户型178-198㎡,预计总价在800-1000万。

▲中交时代·理想芳华沙盘

目前项目有4套实体样板间,其中两套89㎡中间套,边套110㎡和118㎡各一套。

其中,高层的约89㎡户型不光占比高,而且全部都是独特的跃层户型,让我想起了前几年未来科技城的中南樾府。

由于是毛坯交付,将来业主自行改造以后,可以改造成3 1房2室2厅。而且南向阳台的宽度有大约1.8米,非常舒适实用。

▲约89㎡户型装修改造建议方案

大家都知道,如今的市场上,89㎡稀缺,时代芳华的小户型在板块里有明显的总价优势。再加上独特的跃层设计,“可操作”的面积多一些,应该会比较受刚需欢迎。

5

悦美庐:原计划3月首开

沿着汀城路往南,就能够达到第三站中交·悦美庐。按照原计划,悦美庐计划3月首开高层1、3号楼和叠墅18、20号楼

▲中交·悦美庐

项目整体容积率2.0,占地面积约4.7万㎡,总建筑面积约14.2万㎡,共844户。一共20幢楼,其中1-11号楼为18层的高层,12-20号楼为7层的叠墅,全部毛坯交付。

小区配置社区泳池、情境大堂等,有一条乐跑环道贯穿悦动空间、时光花园两大空间主题,九大特色景观节点分布其中。

后期交付物业已经确定引入绿城服务

▲中交·悦美庐园区效果图

高层主力户型88-128㎡,叠墅主力户型135-158㎡。去年10月,悦美庐推出了高层88㎡、108㎡两套样板间。

▲高层户型图(向右滑动查看更多户型)

6

翡丽云邸:规划叠墅 小高层

阳光城保亿·翡丽云邸就在悦美庐隔壁。目前项目售楼处暂未开放,从工地现场的情况来看,要入市可能还要再等上一段时间。

▲阳光城保亿·翡丽云邸

整个项目总体量约12.7万㎡,容积率1.5,由7栋11层小高层和22幢6层叠墅组成,共638户。小高层共302套,精装交付,建筑面积约89、110、120㎡。叠墅共336套,毛坯交付,建筑面积约139㎡。

小区将会引入阳光城旗下的绿色智慧家体系。目前暂定4月初开放示范区,5月初开放叠墅样板间,预计6月首开,具体开盘时间待定。

▲阳光城保亿·翡丽云邸规划公示

▲阳光城保亿·翡丽云邸鸟瞰效果图

▲阳光城保亿·翡丽云邸效果图

▲阳光城保亿·翡丽云邸叠墅立面效果图

7

滨耀城:150米地标 300房酒店

除了上述相对集中的4宗地块,临平新城还有滨江与兴耀合作开发的综合体项目——滨耀城等待入市。

滨耀城位于临平新城核心区入城口的望梅路与迎宾路西北处,这也是2020年,临平新城距离地铁站最近的一个项目,到1号线南苑站直线大约700米左右

▲滨耀城地块位置

地块用地面积62711㎡,总建筑面积为263699.8㎡,地上建筑面积181028.8㎡,地下建筑面积82671㎡。

整体由1幢近150米(149.85米)高的超高层五星级酒店及商务办公楼、2幢75米商务办公楼、6幢多层办公楼、21幢多层商业楼,及5幢近百米高层住宅组成。

▲滨耀城规划公示

150米高的地标建筑位于西地块的西南角。包括3.3万㎡的商务办公,3.4万㎡的五星级酒店,设有客房300间,地标建筑顶楼设有直升飞机停机坪

整个项目共有5幢31-36层的高层住宅,住宅总户数681户,户型约96、119、130、149㎡

▲滨耀城鸟瞰效果图

8

配套齐全,有人会为此买单吗?

其实,临平新城核心区的配套非常齐全,如果论起现有的成熟度,很多板块都不能及。

“三铁交汇”(地铁1号线、沪杭高铁及杭海城际铁路)的余杭高铁站,就在这里。往西面去还有在建地铁3号线星桥站,虽然距离稍远,但也算一种补充。

临平的“三路一环”相信也不用多介绍了,到杭州各个地方开车都挺通达。疫情期间我试了一下,从临平开车到滨江,全程不到30分钟。

而且商业配套齐全,在这5个新盘的3公里范围内,余之城、华元欢乐城、理想银泰城均已开业。

时代芳华东面,就是总建筑面积5.3万㎡的良熟生活广场,涵盖3.3万㎡购物中心,2万㎡地下车库。原本计划3月正式开业,但由于疫情原因,开业计划未知。

余杭区第一人民医院,也在这几个楼盘的3公里范围内。

▲天长世纪小学

禧瑞江南和时代芳华边上,是已经开学的天长世纪小学。悦美庐和翡丽云邸一路之隔,是信达外国语学校跟华师大第二附属中学合作办学的9年制民办学校,共78个班级,可容纳2700名学生就读。

▲在建中的华师大二附中杭州学校

附近东湖公园也已经对外开放。在建的还有10万㎡的体育公园,园配备网球馆、剑道馆、壁球馆、多球馆、健身中心馆等多个室内场馆,还有5个足球场和多条健身跑道。

齐全配套的背后,大家对于板块价格的认知却并不清晰

临平新城核心区的价格,在整个城东北方向来看,并没有太过明显的优势。临平山北、超山一带虽然更远,但开车到市中心的时间和临平新城差不了多少,价格却要低不少。

所以,板块目前以地缘性客户为主,兼具少量主城城东北方向的外溢客户。

▲临平新城实景

峰会以后杭州房价的快速上涨期,这里的供应基本都是尾盘,推盘断断续续。大家对于板块的价格认知并不清晰。

其实在巅峰时期,板块二手房一度冲上过3万大关,但因为新房断供,二手房行情也并不像一些“倒挂板块”。

地块周边的几个次新房小区,像是赞成首府、梧桐蓝山、万象城章及景瑞御华府,年前成交的高层均价基本都不到2万7,便宜点的2万3也能拿下

2020年,临平新城虽然新盘多,但可以预见的是,贴身肉搏也会非常激烈。也是好消息,至少购房者可以挑一挑自己喜欢的房子。


临平新城5大新盘

▶楼盘名称:禧瑞江南

▷是否精装:高层精装、叠墅毛坯

▷拿地时间:2017年12月18日

▷拿地楼面价:18576元/㎡

▷产品类型:9栋18层的高层、18栋叠墅组成,总规划户数1040户

▷户型面积:高层620套,户型约93、95、115㎡;叠墅420套,户型约145-162㎡

▷项目地址:余杭区临平新城锦良路与汀兰路交叉口

▶楼盘名称:时代芳华

▷是否精装:高层毛坯、排屋毛坯

▷拿地时间:2018年3月29日

▷拿地楼面价:19038元/㎡

▷产品类型:9幢17-18层高层、8幢地上3层联排

▷户型面积:高层667套,户型约89、110、118㎡;排屋37套,户型178-198㎡

▷项目地址:余杭区临平新城良熟路与汀城路交叉口

▶楼盘名称:悦美庐

▷是否精装:高层毛坯、叠墅毛坯

▷拿地时间:2018年5月24日

▷拿地楼面价:18380元/㎡

▷产品类型:共844套,11幢高层,9幢叠墅

▷户型面积:高层主力户型88-128㎡,叠墅主力户型135-158㎡

▷项目地址:余杭区临平新城东仁街1号

▶楼盘名称:翡丽云邸

▷是否精装:叠墅毛坯,小高层精装

▷拿地时间:2019年5月17日

▷拿地楼面价:19237元/㎡

▷产品类型:7幢小高层和22幢叠墅

▷户型面积:小高层302套,户型约89、110、12㎡;叠墅336套,户型约139㎡。

▷项目地址:余杭区临平新城汀城路和东仁街交汇处

▶楼盘名称:滨耀城

▷是否精装:精装

▷拿地时间:2019年5月9日

▷拿地楼面价:7161元/㎡(商业占比60%)

▷产品类型:5 幢31-33层高层住宅;1幢150米酒店办公大楼;2幢75米商务办公楼

▷户型面积:住宅681套,户型约96、119、130、149㎡

▷项目地址:余杭区临平新城迎宾路与望梅路交口

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